Notitie van GS Fryslân
Deze notitie heeft een informerend karakter en is bedoeld als mededeling aan de leden van de Statencommissie B&M om hen inzicht te verschaffen in de actuele stand van zaken om-trent het IBF. Meer dan informerend is op dit moment ook niet mogelijk. Binnen de algemene vergadering van aandeelhouders (AvvA) van de BV (de enige instantie die bevoegd is tot het nemen van besluiten betreffende de onderneming) heeft namelijk nog geen definitieve besluitvorming plaatsgevonden over een mogelijke herpositionering van het IBF.
In hoofdstuk 1 worden de provinciale rollen binnen het IBF-dossier benoemd. In hoofdstuk 2 wordt vervolgens een overzicht gegeven van de problematiek en de meest actuele inzichten daarbij.
1. PROVINCIALE
POSITIES EN ROLLEN
De Provinsje heeft drie posities binnen het IBF-dossier:
Het is voor een zuivere beoordeling van het dossier en voor het objectief afwegen van alternatieve oplossingen van groot belang om deze posities en rollen telkens opnieuw te onderscheiden. Niet elk (belangrijk) aspect binnen het totale dossier is namelijk relevant voor elke rol. Verder dragen de verschillende rollen soms ook verschillende verantwoordelijk-heden.
2. OVERZICHT
Het IBF-Heerenveen is destijds opgezet vanuit de gedachte dat er in Friesland behoefte zou bestaan aan een bedrijventerrein specifiek bedoeld voor grote internationaal opererende bedrijven. Gezien deze specifieke doelgroep en om de concurrentie ten opzichte van de “normale” bedrijventerreinen in de provincie te beperken werden criteria geformuleerd waaraan de te vestigen bedrijven zouden moeten voldoen (o.a. minimale kavelgrootte van 10 ha en het moet gaan om internationaal opererende bedrijven). Nu inmiddels een aantal jaren verder hebben directie, vennoten, aandeelhouders en commissarissen van IBF CV en IBF BV moeten constateren dat dit specifieke IBF-concept niet succesvol blijkt. Gevolg daarvan is o.a. dat er, zonder ingrijpen, financiële problemen zullen ontstaan binnen de CV/BV. Het is nu dan ook noodzakelijk om tot een heroverweging van het concept te komen. Deze noodzaak heeft een aantal redenen:
a. Bedrijfseconomisch à Door de minimale uitgifte tot nu toe komt de liquiditeit onder druk te staan.
b. Geen markt voor grote kavels à Medio januari jl. is er een marktanalyse verschenen (STEC-rapport in opdracht van Gemeente Heerenveen en IBF) waarin nadrukkelijk wordt bevestigd dat er geen markt is voor het oorspronkelijke IBF-concept.
c. Onvoldoende aanbod regulier terrein rond Heerenveen à De Gemeente Heerenveen is naar verwachting eind 2004 door haar benodigde voorraad regulier-modern-gemengd terrein heen. Gezien haar positie in de economische structuur van Friesland zal de gemeente over voldoende voorraad moeten kunnen beschikken.
Conclusie moet dan ook zijn dat een heroverweging van het IBF-concept nu onontkoombaar is omdat het oorspronkelijke concept niet succesvol blijkt. Inmiddels heeft de AvvA/RvC van IBF BV dat dan ook unaniem geconcludeerd.
2.2 Oplossingsrichtingen
en gewenste analyse
De drie redenen (problemen) vragen zowel oplossingen voor de korte termijn (liquiditeit) alsook oplossingen voor de langere termijn (herpositionering). De AvvA van IBF BV heeft daartoe als mogelijke oplossingsrichtingen geformuleerd:
§ (Deels) ‘ombouwen’ van het IBF-terrein van 10ha kavels naar kleinere kavels geschikt voor het regulier modern gemengd segment (t.b.v. problemen [b] en [c])
§ Exploitatie (eigendom) van de terreinen vervolgens overbrengen van IBF CV/BV naar het gemeentelijk grondbedrijf (t.b.v. probleem [a])
§ Garantstellingen van de aandeelhouders richting bankier c.q. bijstorten kapitaal (t.b.v. probleem [a])
Om te kunnen beoordelen of en in hoeverre deze oplossingsrichtingen acceptabel en haalbaar zijn was een uitgebreide nadere analyse nodig van relevante feiten, omstandigheden, mogelijke oplossingsvarianten en de consequenties daarvan.
De analyse richtte zich op drie zaken:
1.
Het ‘ombouwen’ à In hoeverre moeten de IBF-terreinen worden ‘omgebouwd’
tot een regulier modern gemengd terrein. In welke volgorde moet dat gebeuren en
vanaf welk moment?
2.
Het exploitatiemodel à In hoeverre kan de exploitatie (het eigendom) worden
overgedragen aan de gemeente? In hoeverre moet de CV/BV blijven bestaan? In
hoeverre moet de Provinsje daarin blijven participeren?
3. De financiering à In hoeverre vraagt de geraamde financieringsbehoefte voor de komende jaren (o.a. liquiditeitsprognose) om het afgeven van garantstellingen aan kredietverstrekkers c.q. om bijstorting van kapitaal door aandeelhouders?
De analyse vond plaats vanuit verschillende invalshoeken: subsidietechnisch, fiscaal, juridisch, ruimtelijk, financieel.
Het totale IBF-terrein omvat ruwweg 240ha bruto. Ongeveer 80ha bruto daarvan wordt aangeduid als IBF-fase-1. Dit is het deel wat inmiddels is ontwikkeld. Alle gronden op IBF-1 zijn in eigendom van de CV/BV. De overige 160ha bruto wordt aangeduid als IBF-fase-2. Hiervan is tot nu toe slechts zo’n 22ha in eigendom van de CV/BV.
De Gemeente Heerenveen is enkele jaren geleden begonnen met de aankoop van gronden ten noorden van het IBF direct aan de overzijde van de A7 om daar het bedrijventerrein Klaverblad NoordOost (KNO) voor het segment modern gemengd te ontwikkelen. Met het (deels) ombouwen van het IBF naar kavels geschikt voor het modern gemengde segment komt er echter ook een nieuw aanbod van dergelijke terreinen op de markt in de regio Heerenveen. De Gemeente is dan ook van mening dat haar posities m.b.t. KNO in de heroverweging van het IBF-concept moeten worden meegenomen.
N.B: Op dit punt blijkt het helder onderscheiden van de in hoofdstuk 1 omschreven posities en rollen van groot belang. Vanuit de provinciale positie als aandeelhouder is er namelijk geen betrokkenheid bij KNO (is des gemeentes en niet des IBF’s!). Vanuit de positie van provincie als bestuursorgaan is die betrokkenheid er wel (ruimtelijk-economisch beleid, planologisch toezichthouder).
Destijds zijn er voor IBF-1 subsidies verstrekt vanuit ISP en vanuit 5b-EFRO. Op project-niveau zijn deze subsidies inmiddels afgerekend (ISP 11,3 mln euro en EFRO 4,1 mln euro). Op programmaniveau (5b) heeft er echter nog geen eindafrekening plaatsgevonden. Dit betekent dat nog steeds de mogelijkheid bestaat van een herbeoordeling van de 5b-subsidie voor IBF. Het terugbetalingsrisico is niet in te schatten doch de hoogte van het bedrag hangt samen met het belang dat de subsidiegever toekent aan het niet realiseren van de zogenaamde effectindicatoren. Omdat deze effectindicatoren tot op heden nauwelijks zijn gerealiseerd dient er rekening te worden gehouden met een terugbetalingsrisico van maximaal 4,1 mln euro. Het risico wordt kleiner geacht indien ombouw plaatsvindt na 1 januari 2006.
Dergelijke risico’s worden nihil geschat voor ISP mits er volgens de procedures overleg wordt gevoerd over wijzigingen in de oorspronkelijke projectopzet als gevolg van het (deels) ombouwen van IBF.
Zoals aangegeven zijn de subsidies verstrekt voor de ontwikkeling van IBF-fase-1. De subsidievoorwaarden zijn dan ook alleen van toepassing op IBF-1. Op IBF-fase-2 zijn (nog) geen subsidies ontvangen en gelden dus ook (nog) geen (beperkende) subsidievoorwaarden.
Vanuit dit perspectief worden er geen risico’s gesignaleerd m.b.t. het ombouwen.
Er worden vooralsnog geen risico’s gesignaleerd m.b.t. het ombouwen.
Gezien het uitgiftetempo in de regio Heerenveen en de
geraamde behoefte tot 2030 zal zowel IBF-1, IBF-2 als KNO benodigd zijn. Vanuit
ruimtelijke perspectief stuit de ombouw en ontwikkeling van IBF-1 niet op
problemen. De insteek voor de vervolgontwikkeling (na IBF-1) van IBF-2 of KNO
ligt ingewikkelder.
Vanuit ruimtelijk economisch beleid en de gemaakte afspraken in de A7-zone en
met Leeuwarden mag geen situatie ontstaan van ongewenste concurrentie met
andere regionale terreinen. Bepalend daarvoor is het aanbod in ha
bedrijventerrein in Heerenveen en de grondprijs. De capaciteit van de
combinatie IBF-1/ IBF-2, dan wel van IBF-1/ KNO is ca 110 ha. Aangevuld met de
nog beschikbare kavels op andere terreinen ontstaat een totaal aanbod van 130
ha. Bij uitgifte 9 ha per jaar heeft dat een geschatte doorlooptijd van 14
jaar. Dat is gangbaar: 10 jaar capaciteit met 4 jaar ijzeren voorraad. Mits
IBF-2en KNO volgtijdelijk worden ontwikkeld is dat aanvaardbaar. Dat betekent
dat óf IBF-2 óf KNO moet wachten tot na 2016.
Vanuit het oogpunt van de te volgen planologische procedures incl. de daarbij te verwachten bezwaren (ombouw betekent aanpassen bestemmingsplan) (voor KNO is er nog geen bestemmingsplan) zal de volgorde zeer waarschijnlijk blijken te zijn IBF-1, IBF-2, KNO.
Het ontwikkelen en exploiteren van bedrijfsterreinen in Noord Nederland blijkt nagenoeg altijd onrendabel. Naast IBF-2 moet dit ondanks de subsidiebijdragen ook worden verwacht voor IBF-1 omdat de ombouw naar kavels voor het segment modern gemengd extra investeringen vergt. De omvang van mogelijke negatieve saldi is nog niet te ramen omdat definitieve herverkavelingsplannen nog niet gereed zijn en tevens nog nader onderzoek nodig is naar mogelijkheden tot optimalisering (bijv. ander segment vraagt minder grote bufferzones).
Voor IBF-1 gelden ook hier de subsidievoorwaarden van ISP en 5b-EFRO. Concreet bestaat er een risico (opnieuw maximaal 4,1 mln euro) indien er gronden op IBF-1 binnen 10 jaren worden verkocht aan de gemeente.
Ook hier geldt dat er voor IBF-2 geen subsidie-risico’s zijn. De Gemeente zou IBF-2 dus zonder subsidierisico’s kunnen verwerven, ontwikkelen en exploiteren.
De CV/BV is aangemerkt als onderneming voor de wet op de Omzetbelasting. Dat betekent dat de onderneming de BTW op haar investeringen terug kon ontvangen. Indien er echter vervreemding van zogenaamde publieke investeringen (bijv. wegen) plaatsvindt dan bestaat er het risico dat de BTW alsnog moet worden afgedragen (risico max 1,5 mln euro). Eenzelfde risico bestaat er bij uittreden van één der participanten uit CV of BV.
Er worden vooralsnog geen risico’s gesignaleerd m.b.t het te kiezen exploitatiemodel.
N.v.t. voor wat betreft het exploitatiemodel.
Zie de opmerkingen hierover in § 2.3.
2.5 Analyse
m.b.t. de financiering
Deze analyse is nog niet afgerond. Dit kan ook nog niet omdat de besluitvorming over de mate van ‘ombouw’ en over het exploitatiemodel hier direct een grote invloed op heeft. Zo leidt een grotere mate van ‘ombouw’ en de snelheid waarmee dat gebeurt tot een grotere investeringsomvang en dus financieringsbehoefte. In hoeverre deze financieringsbehoefte binnen de CV/BV ontstaat hangt weer af van het te kiezen exploitatiemodel.
§ M.b.t. het ‘ombouwen’ c.q. ontwikkelen van regulier modern gemengd terrein is het voor de onderneming financieel het meest gunstig om zo snel als mogelijk de reeds door IBF CV verworven gronden om te bouwen en uit te geven (IBF-1 + 22 ha op IBF-2). Gezien het subsidierisico moet echter worden overwogen daarmee te wachten tot na 1 januari 2006.
§ Ruimtelijk gezien is het meest gewenst dat eerst de reeds door IBF CV verworven gronden worden omgebouwd en uitgegeven, dat dit vervolgens gebeurt met (delen van) de rest van IBF-2 en dat ten slotte KNO wordt ontwikkeld.
§ Vanwege subsidietechnische en fiscale risico’s moet de CV/BV blijven bestaan, moet de Provinsje daarin ook blijven deelnemen en kunnen er (de eerstkomende jaren) geen gronden noch publieke investeringen worden vervreemd aan de gemeente.
§ De uiteindelijke financiële consequenties zijn nu nog niet exact aan te geven.
Door Provinciale Staten is op 3 november 2003 een motie aangenomen waarin het College van Gedeputeerde Staten wordt opgedragen om mei in plan fan oanpak te kommen, weryn oanjûn wurdt hoe –yn oparbeidzjen mei de gemeente It Hearrenfean– it IBF, sa gau as dat kin, werom te bringen nei een foar sa’n bedriuwenterrein passende en foar bedriuwen wer oantrekklike festigingslokaasje.
Naast hetgeen hiervoor in deze notitie is beschreven wordt aan deze motie gevolg gegeven door de inmiddels gemaakte afspraak met de Stuurgroep A7-zone dat aan hen zal worden voorgelegd de uitkomst van de besluitvorming in de AvvA van IBF BV. Evenzo zal er met de gemeente Leeuwarden overleg plaatsvinden. In beide gevallen zal het vooral dienen te gaan over de invloed van de IBF-terreinen en KNO op de spreiding van bedrijfsterreinen binnen de A7-zone, op de totale voorraad die daarmee op de markt komt en op het prijsbeleid. Eén en ander kan wellicht worden ingepast in de ideeën over een gezamenlijke exploitatie van bedrijfsterreinen binnen de A7-zone.
--------------------------------------